马里兰州房屋检查员威尔蒙德·西森(Welmoed Sisson)最近遇到了一些购房者，他们打算以自己负担得起的最高价格购买房屋。
“他们在检查开始时告诉我，他们几乎没有维修预算，”西森说。
尽管他们的财务状况捉襟见肘，但他们希望一切都会好起来，因为正如西森回忆的那样，“房地产经纪人发誓说房子已经可以搬进去了。”
尽管在外行人看来，这所房子看起来还不错，但西松一眼就能看出，这所房子的问题百出，要花一大笔钱才能修好。
她说:“光是在外面走走，我就发现了至少价值5万美元的重大维修——烟囱失效、基础裂缝、壁板腐烂和装饰。”“客户很震惊，但也很感激我的诚实。”
西森不知道这些买家是否推进了交易;然而，如果他们这样做了，他们至少会睁大眼睛(并且在与卖方谈判维修方面有一些杠杆作用)。不幸的是，许多购房者并没有那么幸运，能够清楚地预知即将到来的成本。而且，由于抵押贷款利率和房价高企，购房者不得不把预算推到最高，许多人可能会发现，在搬进来之后，他们可能会发现自己没有足够的资金来支付所有可能出现的额外开支。
Realtor.com®经济学家Ralph McLaughlin说:“首次购房者需要将按揭付款视为每月住房支出的下限，而不是上限。”“意想不到的维护费用——比如热水器坏了，冰箱坏了，屋顶漏水——会很快从你的每月预算中抢走大笔钱。”
宾夕法尼亚州多伊尔斯敦SparkRental公司的Denise Suplee补充说:“许多首次购房者会把他们的每一点积蓄都花在买房上。”“我总是建议，在考虑首付款时，他们至少减少5000美元的金额。这样，他们就能存点钱以备不时之需。”
2024年Bankrate的一项调查发现，房主平均每年在抵押贷款之外的住房相关成本上花费超过1.8万美元。房屋维护、房屋保险和财产税是房主经常忘记在预算中考虑的三种主要支出。
这里有更多关于为什么这些费用很难预测，以及作为房主如何做好准备，这样你就不会在经济上陷入困境。
虽然大多数房主都知道房子需要维修和保养，但他们往往大大低估了这些事情的成本。
“房屋维护是房主最容易忽视的领域之一，”西森说。随着时间的推移，房主很难注意到他们财产的磨损。
“它发生得很慢，很容易被忽略，”西森说。“我把它比作没有真正注意到你的孩子长大了，直到你去参加家庭聚会，亲戚们说他们长大了，只有那时你才会注意到差异。”
除了填充预算以支付日常维护费用外，当管道破裂或设备损坏时，曲线球成本随时可能突然出现。
“我记得有个客户买了一栋迷人的老房子，但电力系统已经过时了。搬进来不久，他们就经历了一系列的电气故障，最终引发了一场小火灾，”俄亥俄州斯普林伯勒的房地产投资者兼顾问迈克·沃尔说。维修和更换费用达1.5万美元，这是他们没有计划的沉重负担。”
沃尔回忆说，在另一个案例中，“我曾与一位房主合作，他买了一栋外观漂亮的老房子，但忽略了老化的管道系统。第一年，他们就面临着7500美元的管道维修账单，这本来可以通过更彻底的检查来预测。”
如何准备:最理想的情况是，房主应该在购买前弄清楚房子里每个系统和部件的年龄。
“这包括屋顶、供暖和制冷系统、热水器、电器、电线等，”沃尔说。“像炉子这样的电器的预期使用寿命约为10至12年，而供暖和空调系统的使用寿命可达12至15年。”
“像木制甲板这样的东西只有12到15年的寿命，”西森补充道。“很多客户对此表示震惊;他们认为甲板应该和房子一样长。”
气候变化也应该考虑在内，因为这可能会影响许多家庭设施的使用寿命，包括屋顶，由于极端天气的磨损，屋顶现在必须更频繁地更换。
对于任何即将到期的物品，房主也应该知道更换它们需要多少钱。西森说，一个新热水器的价格从500美元到2000美元不等，具体取决于热水器的类型和安装费用。
更换冰箱的费用可能在1000美元到3000美元之间，屋顶的维修费用可能在300美元到1200美元之间，小问题的维修费用可能高达(或超过)1万美元。
沃尔建议购房者在购买前进行全面的房屋检查，并要求卖方提供维修记录，以更好地了解房屋的维修历史。
房主还应该设立一个相当于房产价值1%到3%的“雨天基金”，用于维修和其他意外开支。所以，如果你的房子价值50万美元，那就拨出5000到1.5万美元。
虽然大多数房主都知道他们必须支付房屋保险，但许多人犯了一个严重的错误，即没有获得足够的保险——或者正确的保险类型——来覆盖可能发生的事情。
“我的一个客户在飓风中遭受了重大损失，”沃尔说。他们最初的保险不包括洪水造成的损失，导致自付费用超过2万美元。事件发生后，他们修改了政策，纳入了全面保险。”
另一个问题是，当一个地区开始经历飓风、高温等极端天气时，保险费往往会飙升。事实上，从2018年到2023年，美国家庭保险费平均上涨了33.8%。
Suplee认识一个亲戚，他看到保险费用增加了38%，正打算从佛罗里达搬过来。
“购房者需要明白，即使他们每个月有固定的抵押贷款金额，保险也可能是可变的，”她警告说。“一般来说，利率每年都在上升。各地的保险都在增加;但在某些易受暴风雨天气影响的州，这一数字增加了两倍。”
麦克劳克林补充说:“自然灾害概况的变化可能会导致保险费远远高于现有的费率。”
如何准备:沃尔建议定期检查你的保险单，以确保它涵盖了你所在地区的新天气模式，并与你对房屋的任何更新保持一致，例如，增加一个地下游泳池或露台。
房主还应该意识到，一些特定的自然灾害的保险——比如洪水和风力——通常不在基本保险范围内。因此，如果你打算在气候影响地区买房，你可能需要购买额外的保险或附加条款来应对这些风险。
房主还应该考虑房屋的状况可能会如何影响其投保的几率。西森说，旋钮和管状电线的形状、固体导体铝线、聚丁烯管道和埋在地下的油箱都可能影响你的保险。
她警告说:“即使是一些品牌的屋顶瓦片也可能意味着无法覆盖。”
一些房主可能不会把这些缺点当回事，直到灾难来袭，但这是一个很大的风险。
“我们有时会被问到，‘我们真的需要向保险公司披露这个特定的问题吗?’是的，总是这样，”西森继续说道。“你最不想经历的就是遇到了问题——比如一场由未经许可的电气工程引起的房屋火灾——然后发现你的保险公司可能会拒绝你的索赔，或者至少会大幅提高你的保费。”
根据WalletHub最近的一份报告，房主平均每年要支付2869美元的房产税。但税率可能会有很大的差异。
例如，在新泽西州，税率为2.47%，房主支付的中位数为9,345美元。与此同时，在夏威夷，税率仅为0.29%，纳税金额低至2,054美元。
夏威夷州、阿拉巴马州、科罗拉多州、内华达州和路易斯安那州的房产税率最低，而新泽西州、伊利诺伊州、康涅狄格州、新罕布什尔州和佛蒙特州的房产税率最高。
这些税是根据房产的位置、条件、市场和邻里来征收的。社区的改善，如新学校或改善道路，会影响税率。它们也会被持续审查。更高的财产税可能意味着你的房子或社区被评估为比以前更有价值。
Rent To Own Labs的首席执行官马丁·奥雷菲斯说:“我有一位客户遇到了一场完美的财产税风暴:他们在(COVID-19)大流行期间买了一套待修房屋。”“他们以很低的价格买下了这处房产，在被困在家里的时候，他们有足够的时间进行装修，最终的产品非常棒。”
缺点呢?奥瑞菲斯说:“他们的房产税也增加了100%，从每年不到1000美元增加到2000多美元。”“这种增长大部分来自于他们翻新后的房屋价值的增加，但也因为房地产市场的升温。”
如何准备:沃尔说，为了在可能的房产税增加之前做好准备，了解一下你的房子过去的评估情况是很有帮助的。
他建议查看房屋的纳税历史，这通常可以在当地市政当局的网站上找到。
房主也可以质疑他们认为不公平的税务评估，但他们需要提供大量的文件，比如最近的房主保险评估或房屋评估声明。
南卡罗来纳州奥古斯塔的房地产投资者纳撒尼尔•霍夫塞皮安建议，为了避免任何曲线球成本，房主应该尝试获得所谓的PITI (PITI是本金、利息、税收和保险的总和)。
他解释说，这是一种“将保险和税收纳入抵押贷款”的方式。“这将帮助你管理这些必需品，而且不会花你更多的钱。”
此外，他说，贷款机构通常更喜欢这种包罗万象的住房付款方式，因此最终可以实现双赢。房主可以使用PITI计算器来估算他们的还款。
